置身事内，不断利好的房产政策我们该买房吗？

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Jul 7, 2024

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同时，此次北京新发放的商贷利率下限也有明显调整。首套房商贷利率下限调整为LPR减45个基点，目前为3.5%。二套房商贷利率下限调整为五环内3.9%，五环外3.7%。此外，对于二孩及以上的多子女家庭，购买二套住房的将认定为首套房贷。

面对不断利好购房的政策，我们到底是该顺应国家大方向政策积极买房呢？还是觉得房价没到底，坚决不买呢？下面结合自己作为一个异地购房人、北京看过房的人以及在这个周期内亲历的人的视角来说说自己的看法

房价是哪些因素决定的

可能很多人没有深思过，中国的房价到底是什么因素决定的？难不成真的是丈母娘效应吗？房子作为一个特殊的投资标的，大家这些年买房的决策因素肯定不仅仅是为了结婚，更多的应该还是觉得房价会涨，所以是什么原因让房价涨起来的？我认为有以下几个因素：

土地财政

户籍制

GDP

GDP这个因素很好理解，因为大部分人买房的时候都会考虑两个因素：

我现在有多少钱

未来我赚的钱够不够还贷款

GDP直接反应的是国家的经济情况，也是人们对于当下和未来的一个赚钱信心，只有GDP这个指标上去了，才能从基本面说明大家的日子是好过的

户籍制

中国的户籍制比较特殊，就不展开了

土地财政

分税制改革背景

土地财政是这篇文章的重点，要说起土地财政，就得先从「分税制」开始说起，不管是个人还是国家，钱都是生活的基础，《大明王朝1566》开场第一集中，那些历史上赫赫有名的大人物们，出场都没有半点慷慨激昂或阴险狡诈的样子，反倒都在做世上最乏味的事——算账。大明朝的阁老们在算国库的亏空和来年的预算，然而算着算着，观众就看到了刀光剑影，原来所有的政见冲突和人事谋略，都隐在这一两一两银子的账目之中

再说分税制，就不得不提一下中国的组织结构了，从行政层级上看有中央政府和地方政府：

中央政府：最高国家权力机关，包括国务院、全国人民代表大会（人大）及其常务委员会、最高人民法院、最高人民检察院等。

地方政府：分为省级（包括省、自治区、直辖市、特别行政区）、地级（包括地级市、自治州、地区、盟）、县级（包括县、自治县、县级市、旗）、乡级（包括乡、民族乡、镇、街道办事处）等层级。

中央政府掌握国家的主要财政收入和支出，制定国家的财政政策和预算，由于中央政府不直接产生收入，就需要通过地方政府将本地收入的一部分上交给中央政府，由中央政府整体制定国家的财政政策和预算，但是具体上交多少，这个就是「分税制」改革的重点，中国在分税制改革之前，是承包制，下面是两个例子：

1985-1993年（承包制）：以广东为例，1988年上解中央14亿元，以后每年在此基础上递增9%，剩余的都归自己。1988年，广东预算收入108亿元，上解的14亿元不过只占13%。而且广东预算收入的增长速度远高于9%（1989年比上年增加了27%），上解负担实际上越来越轻。财政承包制下，交完了中央的，剩下的都是地方自己的，因此地方有动力扩大税收来源，大力发展经济。财政包干造成了“两个比重”不断降低：中央财政预算收入占全国财政预算总收入的比重越来越低，而全国财政预算总收入占GDP的比重也越来越低。不仅中央变得越来越穷，财政整体也越来越穷。

1994年（分税制改革）：分税制改革中最重要的税种是增值税，占全国税收收入的1/4。改革之前，增值税（即产品税）是最大的地方税，改革后变成共享税，中央拿走75%，留给地方25%。假如改革前的1993年，地方增值税收入为100亿元，1994年改革后增长为110亿元，那么按照新税制，地方拿25%，收入一下就从1993年的100亿元下降到了27.5亿元。分税制是20世纪90年代推行的根本性改革之一，也是最为成功的改革之一。改革扭转了“两个比重”不断下滑的趋势：中央占全国预算收入的比重从改革前的22%一跃变成55%，并长期稳定在这一水平；国家预算收入占GDP的比重也从改革前的11%逐渐增加到了20%以上。改革大大增强了中央政府的宏观调控能力，为之后应付一系列重大冲击（1997年亚洲金融危机、2008年全球金融危机和汶川地震等）奠定了基础，也保障了一系列重大改革（如国企改革和国防现代化建设）和国家重点建设项目的顺利实施。分税制也从根本上改变了地方政府发展经济的模式。

地方政府的自救

经过分税制，地方政府可用的钱其实是变少的，但是分税制并没有改变地方政府以经济建设为中心的任务，那么如何发展经济就成了地方政府的难题，这样就引出今天的主角：围绕土地出让和开发所产生的“土地财政”。

改革前，企业的大多数税收按隶属关系上缴，改革后则变成了在所在地上缴，这自然会刺激地方政府招商引资。地方政府尤其青睐重资产的制造业，一是因为投资规模大，对GDP的拉动作用明显；二是因为增值税在生产环节征收，跟生产规模直接挂钩；三是因为制造业不仅可以吸纳从农业部门转移出的低技能劳动力，也可以带动第三产业发展，增加相关税收。

土地财政的形态发展到现在这样，其实也没有什么惊天动地的大道理和顶层设计，不过是从1982年宪法开始一步步演变成今天这样罢了。虽说每一步变化都有道理，针对的都是当时亟待解决的问题，但演变到今天，已经造成了巨大的城乡差别、飞涨的城市房价以及各种棘手问题，就如同今年热播的HBO的《龙之家族》中的一句话：战争到现在，早已经忘了最开始因为什么原因打战的！

土地价值显现有两个事情：

第一是单位停止福利分房，逐步实行住房分配货币化，商品房和房地产时代的大幕拉开

第二是修订后的《中华人民共和国土地管理法》开始实施，基本上锁死了农村集体土地的非农建设通道，规定了农地要想转为建设用地，必须经过征地后变成国有土地，这也就确立了城市政府对土地建设的垄断权力。

不分房子了，但是大家还是得有地方住，在亚洲文化当中叶落归根，没有房子可不行，单位不分房子，就得买，农地不能转为建设用地，建设用地就出现了稀缺性，政府又可以控制哪块地可以变成建设用地，定价权就由市场定价变成了垄断定价！

地方政府发展经济的方式就从之前的“工业化”变成了“工业化与城市化”两手抓：一方面继续低价供应大量工业用地，招商引资；另一方面限制商住用地供给，从不断攀升的地价中赚取土地垄断收益

所以商住用地虽然面积上只占出让土地的一半，但贡献了几乎所有的土地使用权转让收入。因此“土地财政”的实质是“房地产财政”。一方面，各地都补贴工业用地，大力招商引资，推动了制造业迅猛发展；另一方面，随着工业化和城市化的发展，大量新增人口涌入经济发达地区，而这些地方的住宅用地供给却不足，房价自然飞涨，带动地价飞涨，土地拍卖的天价“地王”频出

分税制之后兴起的“土地财政”，为地方政府贡献了每年五六万亿的土地使用权转让收入，着实可观，但仍不足以撬动飞速的工业化和城市化。想想每年的基础设施建设投入，想想高铁从起步到普及不过区区十年，钱从哪里来？每个城市都在大搞建设，高楼、公园、道路、园区……日新月异，钱从哪里来？所以土地真正的力量还不在“土地财政”，而在以土地为抵押而撬动的银行信贷与其他各路资金。

经济学家张五常曾做过一个比喻：地方政府就像一家商场，招商引资就是引入商铺。商铺只要交一个低廉的入场费用（类似工业用地转让费），但营业收入要和商场分成（类似增值税，不管商铺是否盈利，只要有流水就要分成）。商场要追求总体收入最大化，所以既要考虑入门费和租金的平衡，也要考虑不同商铺间的平衡

政府的融资和债务

一个故事（详见盗月社视频）：

暨南大学附近有个地方叫石牌村，是广州最大的城中村之一，很繁华。前两年有个美食节目探访村中一家卖鸭仔饭的小店，东西好吃还便宜，一份只卖12元。中年老板看上去非常朴实，主持人问他：“挣得很少吧？”他说：“挣得少，但是我生活得很开心。因为我自己……我告诉你，我也是有……不是很多钱啦，有10栋房子可以收租。”主持人一脸“怪不得”的样子对着镜头哈哈大笑起来：“为什么可以卖12元？因为他有10套房子可以收租！”老板平静地纠正他：“是10栋房哦，不是10套房哦，10栋房，一栋有7层。”主持人的大笑被这突如其来的70层楼拍扁在了脸上……

再穷的国家也有大片土地，土地本身并不值钱，值钱的是土地之上的经济活动。若土地只能用来种小麦，价值便有限，可若能吸引来工商企业和人才，价值想象的空间就会被打开，笨重的土地就会展现出无与伦比的优势：它不会移动也不会消失，天然适合做抵押，做各种资本交易的压舱标的，身价自然飙升

土地资本化的魔力，在于可以挣脱物理属性，在抽象的意义上交易承诺和希望，将过去的储蓄、现在的收入、未来的前途，统统汇聚和封存在一小片土地上，使其价值暴增。由此产生的能量不亚于科技进步，支撑起了工业化和城市化的巨大投资。经济发展的奥秘之一，正是把有形资产转变成为这种抽象资本，从而聚合跨越空间和时间的资源

1994年分税制改革后，中央拿走了大部分税收。但因为有税收返还和转移支付，地方政府维持运转问题不大。但地方还要发展经济，要招商引资，要投资，都需要钱。随着城市化和商品房改革，土地价值飙升，政府不仅靠土地使用权转让收入支撑起了“土地财政”，还将未来的土地收益资本化，从银行和其他渠道借入了天量资金，利用“土地金融”的巨力，推动了快速的工业化和城市化。但同时也积累了大量债务。这套模式的关键是土地价格。只要不断地投资和建设能带来持续的经济增长，城市就会扩张，地价就会上涨，就可以偿还连本带利越滚越多的债务。可经济增速一旦放缓，地价下跌，土地出让收入减少，累积的债务就会成为沉重的负担，可能压垮融资平台甚至地方政府。

地方政府的债务：

国家开发银行和城投债

在说城投债之前，先补充一个背景知识：法律规定，地方政府不能从银行贷款，2015年之前也不允许发行债券，所以政府要想借钱投资，需要成立专门的公司。这类公司大都是国有独资企业，一般统称为“地方政府融资平台”。这个名称突出了其融资和负债功能，所以经济学家和财经媒体在谈及这些公司时，总是和地方债务联系在一起。但这些公司的正式名称可不是“融资平台”，而大都有“建设投资”或“投资开发”等字样，突出自身的投资功能，因此也常被统称为“城投公司”

实业投资是个复杂而漫长的过程，不是只看着财务指标下注后各安天命，而需要在各个阶段和各个环节处理各种挑战，我国大型项目的投资建设，无论是基础设施还是工业项目，大都有政府直接参与，主体五花八门：有投融资平台类国企，有相关行业国企，也有科研和设计院所等单位。在现有的金融体制下，有国企参与或有政府背书的项目，融资比较容易。

在地方财力吃紧，城市化又在加速，城建经费非常紧张，如果继续依靠财政从牙缝里一点点抠，大规模城建恐怕遥遥无期。但要想在城市建设开发中引入银行资金，需要解决三个技术问题。第一，需要一个能借款的公司，因为政府不能直接从银行贷款；第二，城建开发项目繁复，包括自来水、道路、公园、防洪，等等，有的赚钱，有的赔钱，但缺了哪个都不行，所以不能以单个项目分头借款，最好捆绑在一起，以赚钱的项目带动不赚钱的项目；第三，仅靠财政预算收入不够还债，要能把跟土地有关的收益用起来。为解决这三个问题，城投公司就诞生了

城商行主要由地方政府控制。2015年，七成左右的城商行的第一股东是地方政府。城投公司最主要的融资方式是银行贷款，其次是发行债券，即通常所说的城投债。与贷款相比，发行债券有两个理论上的好处。其一，把债券卖给广大投资者可以分散风险，而贷款风险都集中在银行系统；其二，债券可以交易，价格和利率时时变动，反映了市场对风险的看法。高风险债券价格更低，利率更高。灵活的价格机制可以把不同风险的债券分配给不同类型的投资者，提高了配置效率

城投债从2008年“4万亿”刺激后开始爆发，虽经历了大小数次改革和清理整顿，但整体违约率极低。这个低风险高收益的“怪胎”对债券市场发展影响很大，积累的风险其实不小

地方债务与风险

地方政府的债务究竟有多少，没人知道确切数字。账面上明确的“显性负债”不难算，麻烦主要在于各种“隐性负债”，其中融资平台公司的负债占大头。中外学术界和业界对中国的地方政府债务做了大量研究，所估计的地方债务总额在2015年到2017年间约为四五十万亿元，占GDP的五六成，其中三四成是隐性负债

地方政府投资的项目有很多外溢的经济效益和社会效益，但在现实世界里，还债需要借款人手中实打实的现金，虚的效益没用。融资平台投资回报率低，收入就低，还债就有困难。由于有地方政府背后支持，这些公司只要能还上利息和到期的部分本金，就能靠借新还旧来滚动和延续其余债务

土地财政的商业模式（图来源于悬衡）

现在是买房的好时机吗

周期

在知行小酒馆「2024，买房卖房更难了？变化很多，但你最需要关注的事实」这期中有一个观点：楼市还是有比较明显的周期，08 年救市之后 08 到 10 是上升周期，10 到 12 是下行周期，12 到 13 走的是上行，13 到 14 走的下行，然后 15 到 18 是 4 年的超级大行情，应该说 18 年下半年开始回调，回调到 20 年上半年这是一个下行，然后 20 到 21 年是一个局部的小行情，上海经历了这个行情，21 年到现在 4 年的超长下跌行情。

然后又给出了一个判断：那接下来不出意外就应该是 25 到 27 年，我觉得会有一个大概两到三年的很长而且可持续性很强的行情。

说到周期，桥水银行在「经济机器是如何运行的」这个视频种的示例图可谓是很经典：

周期的意义是给于我们一些历史的经验，但是周期不能让我们了解我们当前处于哪个周期，以及在哪个周期的哪个点，周期就像站在此刻看图表，产品沉思录种有一段摘录：

有人说图表分析是看后视镜开车，但我觉得后视镜里是一条泥路，你大概率就是在一条泥路上，后视镜里是高速公路，你自然也大概率在高速公路上。当你没有前视能力的时候，后视镜也不能轻易放弃。大多数人希望从图表中看出未来走势，我从不在图表中看未来，我只是看过去。这一段太精彩了，后视镜里面是泥路，大概率是泥路。

所以我的观点是知行小酒馆这期内容的结论其实有一些误导性的！历史的趋势不能代表未来，只有搞清楚了房价的支撑因素，结合自身的情况才能更好的做判断

飞轮还能跑起来吗？

土地财政作为支撑房价的底层商业模式，在上面的内容我详细介绍了「土地财政」，我们再来看看恒大为什么暴雷：

恒大的总资产是1.8万亿，总负债是2.4万亿元，在2021和2022总共亏损超过8000亿，相当于平均每天亏损11亿，并且恒大最主要的融资手段是商票和信托，这就相当于把房地产-》金融化了，恒大一家公司倒闭了影响可控，政府还可以通过保交楼的政策把房子盖起来，但是传导到金融市场，就有可能出现金融危机，在梳理这些材料的时候，再结合当下监管对于金融机构的态度（只可意会），我才隐隐有点感觉，为什么当时蚂蚁上市会被叫停…

截止2022年，中国的国债是26万亿，城投公司负债达到了65万亿，国家也看到了系统性风险，出台了文件，里面有三条红线：

剔除预收款后的资产负债率大于70％；

净负债率大于100%；

现金短债比小于1倍

这几条红线基本上锁死了房地产加杠杆融资的方式，融资的商业模式被打破，加上恒大自身的资金问题，也就导致了恒大的暴雷

上一个周期中国还是处在人口快速增长+城市化建设的趋势当中，这也是一个基本盘，当下中国人口出生率创新低，城镇人口占比也快到70%（包含农村户口但是长期在城市），城市化增长的趋势也一定会放缓

其实这个道理也很好理解，只不过我们都身处其中，被房地产带来的巨大收益迷失了头脑，这个世界上哪有高收益还没有风险的事情可以永远存在呢？

房价与居民债务风险

根据中国人民银行的这项调查，城镇居民2019年的负债中有76%是房贷。而从资产端看，城镇居民的主要财产也就是房子。房产占了家庭资产的近七成，其中六成是住房，一成是商铺。而在美国居民的财富中，72%是金融资产，房产占比不到28%。

房价上涨不仅会增加按揭债务负担，还会拉大贫富差距，进而刺激低收入人群举债消费，这一现象被称为“消费下渗”（trickle-down consumption），这在发达国家是很普遍的。2014—2017年间，我国收入最低的50%的人储蓄基本为零甚至为负（入不敷出）。

居民债务居高不下，就很难抵御经济衰退，尤其是房产价格下跌所引发的经济衰退。低收入人群的财富几乎全部是房产，其中大部分是欠银行的按揭，负债率很高，很容易受到房价下跌的打击。在2008年美国的房贷危机中，每4套按揭贷款中就有1套资不抵债，很多穷人的资产一夜清零。2007年至2010年，美国最穷的20%的人，净资产从平均3万美元下降到几乎为零。而最富的20%的人，净资产只下跌了不到10%，从平均320万美元变成了290万美元，而且这种下跌非常短暂。2016年，随着股市和房市的反弹，最富的10%的人实际财富（扣除通货膨胀）比危机前还增长了16%。但收入底部的50%的人，实际财富被腰斩，回到了1971年的水平。40年的积累，在一场危机后荡然无存。

租售比：房产价值可能更合理的估值方式

如果我们把房子当做一个投资工具，那么在市场经济的作用下，一定会有一个衡量价值的标准，现阶段房子作为固定资产，可以直接带来收益的就是租金，租金由于没有承租人没有撬动杠杆的动力，是完全根据租客的收入定价的，所以在一定程度上是可以反应出当下真实的估值，房租就是收益，使用收益除以租售比就可以做一个简单的估算，我们用这个公式来计算下房产的价值：

合理的租售比=持有成本+无风险收益率+风险溢价收益率

分别解析下这几个指标：

持有成本：可以简单理解现在的房子50年后价值归零（50*2%=100%），现在持有的人感觉不到这么高，是因为我国大部分房子实在近20年建成的，还没到快速老化期，我只是把总折旧分摊到了每年里，这里面还没加上硬装、软装的折旧和物业管理的费用，如果出租还有空租期等等都是钱，扣掉这些就算是2%，其实已经给到70-80年才归零，此外，还有两点，一个是住宅土地使用期（你租国家的地）70年，另一个是水泥钢筋正常报废期40-50年

无风险收益率：10年期国债2.3%

风险溢价收益率：收益的高低随着风险，目前房产在中国的风险比较低，所以风险溢价收益率会比较低

合理的租售比（4.8%）= 持有成本（2%）+无风险收益率（2.3%）+风险溢价收益率（0.5%）

以我目前居住周边房子为例，一个一居室，每月的租金是6000元，一年是7.2万，那么7.2/4.8%=150w

这个价格和现在的房产价格对比起来还是很夸张，当然也只能做一个参考，因为还有很多的因素需要考虑：

房子还不没有租售同权，也就是说教育医疗资源还是跟着户口，这方面会降低租售比

无风险收益率未来也一定会下降

房子的居住属性、配套、地段，都会直接反应到租金

……

虽然上面的公式不能精确的反应出当下的房产价值，但是可以从一个大概的数据上做一个参考，说不定A股不行，没有好的投资渠道，又开始炒房了呢？🐶

未来中国的房产发展模式

中国现在的情况大部分说和日本很像，未来的房产会不会向着日本去走呢？单纯YY下，可能不会，之前参考香港的房地产模式只是为了经济的考虑，未来我的观点是会像新加坡的方式去建设，分为经济住房和改善住房，房产变成和汽车一样的商品属性，而不是金融属性

该买房吗

如果看了上面的内容，想必已经有了属于自己的答案

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